El Presidente de la Republica, Jose Antonio Kast, encabeza promulgacion del Fogaes ampliado y nuevo subsidio Tramo 4.000 para adquirir viviendas de hasta 6 mil UF desde Parque Cerrillos
Foto Diego Martin /Aton Chile
El Gobierno del Presidente José Antonio Kast puso en marcha el FOGAES ampliado junto a la extensión del subsidio a la tasa de interés hipotecaria, dos herramientas clave para facilitar la compra de viviendas nuevas en medio del sobrestock inmobiliario que arrastra el sector desde hace años. La iniciativa, tramitada en tiempo récord por el Congreso Nacional, apunta a ampliar el acceso al crédito para la clase media y a reactivar la construcción y el empleo del rubro.
El proyecto fue impulsado por los ministerios de Hacienda y de Vivienda y Urbanismo, y despachado por el Senado en apenas una semana de tramitación, según consignó un reporte de Duplos.cl. El ministro de Vivienda, Iván Poduje, ha insistido en que la medida busca cerrar la brecha de los llamados «ricos para el Estado, pobres para los bancos»: jóvenes profesionales y parejas que hoy no califican ni para subsidios habitacionales ni para créditos comerciales en condiciones normales.
En qué consiste el FOGAES ampliado
El FOGAES ampliado corresponde a la extensión de la garantía estatal del Fondo de Garantías Especiales, que respalda ante la banca una parte del financiamiento hipotecario y permite acceder a créditos con un pie menor. Junto al subsidio a la tasa de interés —también llamado Subsidio al Dividendo—, la ley aumenta los cupos disponibles de 50.000 a 80.000, eleva el valor máximo de las viviendas elegibles de 4.000 a 6.000 UF y extiende la vigencia del programa hasta el 31 de mayo de 2028.
LEER TAMBIÉN: Rebaja al crédito hipotecario: lo que ya se había anunciado en agosto
Con este ajuste, se estima que hasta el 88,1% de las viviendas nuevas disponibles en el país quedarían dentro del tope de valor elegible, según cifras del sector inmobiliario. En comunas con alto stock de departamentos y casas sin vender, como Los Ángeles, la cobertura del beneficio pasaría de un 62% a un 87% de la oferta habitacional, de acuerdo con datos de la Cámara Chilena de la Construcción.
Cuánto baja el dividendo con el nuevo subsidio
El impacto en el bolsillo de las familias es el argumento central del Gobierno para justificar la medida. En el caso de una vivienda de 5.000 UF financiada a 25 años con un 10% de pie, el dividendo mensual sin ningún beneficio bordea los $950.000. Con el subsidio a la tasa vía FOGAES, la cuota cae a alrededor de $850.000, y si se suma la exención transitoria del IVA a viviendas nuevas —contemplada en la Ley de Reconstrucción Nacional—, el pago mensual podría bajar hasta cerca de $770.000.
La rebaja del dividendo también reduce el ingreso mínimo exigido por los bancos para aprobar el crédito. En el mismo ejemplo, la renta familiar requerida bajaría de aproximadamente $3,8 millones a cerca de $3,1 millones, lo que en la práctica amplía el universo de hogares que pueden calificar para comprar su primera vivienda.
LEER TAMBIÉN: Los subsidios estatales para el hogar disponibles en Chile
El trasfondo: más de 100 mil viviendas nuevas sin vender
La medida se enmarca en un diagnóstico compartido por el Ejecutivo y la industria de la construcción: el país arrastra un stock superior a las 100.000 viviendas nuevas sin comprador, una cifra que ha frenado la inversión y el empleo en el sector inmobiliario desde el término del anterior programa de subsidios. De acuerdo con datos de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), al 17 de julio la banca ya había recibido más de 95.000 solicitudes elegibles al esquema vigente, de las cuales poco más de la mitad contaba con aprobación comercial.
El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, ha planteado que la ampliación del beneficio podría traducirse en un aumento cercano al 25% en las ventas del sector, lo que permitiría reducir el inventario acumulado y reactivar tanto la construcción de nuevos proyectos como la contratación de mano de obra asociada.
LEER TAMBIÉN: Cómo avanza la recuperación económica en Chile durante 2026
Voces del oficialismo y el gremio de la construcción
Desde el Ministerio de Vivienda, Poduje ha calificado la aprobación legislativa como una noticia relevante para las familias que buscan dejar de arrendar y acceder a la casa propia, destacando que la combinación de garantía estatal y subsidio a la tasa amplía las posibilidades de calificar a un crédito. En el gremio de la construcción, dirigentes regionales han valorado la iniciativa como una respuesta esperada desde hace tiempo para reactivar la inversión y el empleo, en un contexto de bajo dinamismo del sector, según reportó La Tribuna.
No todas las miradas son igual de optimistas. Analistas del mercado inmobiliario advierten que, si bien el beneficio amplía el acceso al financiamiento, no resuelve por sí solo problemas estructurales como los altos costos de construcción, la tramitación de permisos o la disponibilidad de suelo urbano bien conectado, factores que también inciden en el precio final de las viviendas.
LEER TAMBIÉN: El fraude en el MINVU que golpeó al ministerio en la administración anterior
Qué falta para que el beneficio esté operativo
La ley actualiza el marco original de la Ley N°21.748, que había creado el subsidio a la tasa hipotecaria como una herramienta transitoria para enfrentar el estancamiento del mercado. Con la puesta en marcha del FOGAES ampliado, corresponde ahora a los bancos e instituciones financieras incorporar los nuevos parámetros —cupos, tope de UF y plazos— a sus procesos de evaluación comercial, de manera que las familias interesadas puedan solicitar el beneficio directamente al momento de tramitar su crédito hipotecario.
El Gobierno ha señalado que el objetivo es que el impacto se sienta con rapidez en el mercado, dado que el esquema opera sobre la base de una institucionalidad ya probada durante los últimos años. Con todo, el real efecto en las ventas y en el empleo del sector dependerá también de otras variables económicas, como la evolución de las tasas de interés de mercado y el comportamiento del Imacec en los próximos trimestres.
LEER TAMBIÉN: Imacec de junio 2026: Chile entra en recesión técnica
Por ahora, el mensaje del Ejecutivo es que la clase media, ese grupo que «gana demasiado para el Estado y muy poco para los bancos» en palabras del propio Poduje, tendrá una vía adicional para acceder a la vivienda propia antes de que termine el actual gobierno.
Notas Relacionadas